ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE KONU TAŞINMAZ, TAPUDA YÜKLENİCİYE DEVREDİLMESİ VE YÜKLENİCİNİN DE ARSA PAYI VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE SATMASI VEYA İPOTEK TESİS ETMESİNDEN SONRA, SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİ VEYA GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHEDİLMESİ HÂLİNDE; ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN TAPUYA GÜVENEREK VE İYİNİYETLİ OLARAK AYNÎ HAK EDİNDİKLERİ İDDİALARININ DİNLENMESİ, DOLAYISIYLA İKTİSAP EDİLEN MÜLKİYET VEYA İPOTEK HAKKININ KORUNMASI GEREKİR,
Borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklının seçimlik haklarını düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 125/2. maddesinde;
“Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatını isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararım giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir” denilmektedir.
Görüldüğü üzere TBK’nın 125/2-son maddesi gereğince borçlunun temerrüdü hâlinde borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteme hakkını seçmeyen ve borcun ifası ile gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararını istemek hakkını seçmeyen alacaklı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
Sözleşmeden dönmeye ilişkin irade beyanı, tek taraflı bozucu yenilik doğuran haklardan olup karşı tarafa ulaşmasıyla (vusulü ile) hüküm doğurur. Seçimlik hakkın kullanılmasından sonra rızayı ifsat eden herhangi bir sebep olmadıkça artık bundan tek yanlı dönülemez. Dönme açıklamasına değer verilebilmesi, dönme iradesinin karşı tarafa ulaştırıldığının ispatına bağlıdır (Turgut Uygur, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi, C. 1, Ankara, 2013, s. 831).
İArsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması yahut ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenip dinlenmeyeceğine, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunup korunmayacağına ilişkindir.
Özel Dairece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshi üzerine, inşaatın başlangıcında arsa sahiplerince yükleniciye tapuda devredilen, yüklenici tarafından da üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi hâlinde üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmamaları hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği ile ilgili çoğunluk görüşünün oluştuğu gerekçesiyle Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Dairenin yerleşmiş içtihadından dönme konusunda içtihadı birleştirme talep edilmiştir.
Yukarıda izah edildiği üzere; Özel Dairenin yerleşik içtihatlarında arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden arsa paylarını inşaatın başlangıcında yükleniciye devrinin yüklenicinin inşaatı finanse etmesi amacıyla ona verilen “avans” niteliğinde olduğu, yükleniciye devredilen bu payların devir sebebi ortadan kalkınca avans niteliğindeki bu payların geri verilmesini arsa sahiplerinin her zaman isteyebileceği, yüklenicinin edimini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde, arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebinin ortadan kalkacağı ve kaydın yolsuz tescil hâline geleceği, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi ile malik olan yükleniciden arsa payı ya da bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin TMK m. 1023’ün korumasından yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacakları, zira üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi oldukları ve bu devirlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamlayıp edimini tam olarak yerine getirdiği takdirde arsa payı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabileceklerini bildikleri veya bilmeleri gereken ve inşaatın tamamlanmaması riskini üstlenen kişiler oldukları, TMK 1023. maddenin uygulanması için aranan iyiniyet şartının üçüncü kişiler açısından gerçekleşmediği kabul edilmektedir.
Oysa Hukukumuzda taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açık olup, ilgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile TMK’nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır ve iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.
Üçüncü kişilerin TMK’nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asıldır. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden arsa sahibi bazı fili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasını çürütebilir.
Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını ya da bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finansman ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa paylarını üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşme geriye etkili olarak feshedilmekte, başka bir anlatımla sözleşmeden dönülmektedir.
Türk Hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir ifadeyle “sebebe bağlılık” ilkesi geçerli olduğundan tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu husus TMK’nın 1024. maddesinde yer alan;
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”
Hükmü ile açıkça düzenlenmiştir.
Hukukumuzda illilik prensibi geçerli olsa da TMK’nın 1023. maddesiyle kurala bağlanmış olan tapuya güven ilkesi bunun istisnası olarak iyiniyetli üçüncü kişiler hakkında uygulama alanı bulacaktır.
Yukarıda açıklandığı gibi, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak, üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması hâlinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda “yolsuz tescil” kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.
Yukarıda açıklanan esaslar, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir.
Hal böyle olunca Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi konusundaki yerleşik içtihadı Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırıdır.
Tüm bu açıklamalar kapsamında yapılan görüşmeler sonucunda; Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekir.
Leave a Reply